喜报！奉贤这一个项目荣获2022年度上海市法治建设十大入围案例

  近日，上海市委依法治市办下发《关于表扬2022年度上海市法治建设优秀案例、入围案例及提名案例的通报》，由奉贤区委依法治区办、奉贤区法宣办推荐，奉贤区金海街道党工委、办事处申报的《“三导三治”融合破解住宅社区建筑物质量后遗症》被评为2022年度上海市法治建设十大入围案例。

  随着中国城镇化进程推进、社区居民居住条件的改善需求、农民工入城人口剧增，催动了中国房地产产业蓬勃发展，一幢幢、一片片新住宅楼、写字楼、商业楼如雨后春笋般拔地而起，随之而来的是因开发商的不适格开发，导致了质量后遗症的发生。其中，日常生活中比较集中的体现在：建筑物沉降带来屋顶、墙面、道路开裂，外墙面装饰条、墙砖脱落，屋顶、外墙面、飘窗、阳台渗水，停车位与绿化带相争等等，带来了众多安全风险隐患与矛盾纠纷，且具有历史性与延续性。如2018年7月，奉贤区金海街道恒盛湖畔豪庭社区发生外墙花岗岩装饰条脱落至停车坪一辆小轿车损伤，引起近3000户业主对人身财产安全的普遍担忧与反响。但面对怎么样确定保修责任主体、保持外观形象依旧、保护正常生活秩序、保证维修质量优良争论不休。要消除隐患保安全，平息矛盾解纠纷，仅靠政府管理力量、社区自治力量、房地产商、物业服务企业自身力量是远远不足的，需要多方责任主体、权益主体形成合力，才能从根本上予以妥当处置。

  1、发出整改通知，拉开拆修帷幕。恒盛社区外墙装饰条坠落伤车事件发生后，社区居民的人身财产安全受到了重大的威胁，理应及时拆除维修。但由于外墙装饰条开裂、断裂存在程度不一、区域不一、发生时间不定等情况，造成部分业主对于大拆大修的必要性存在疑虑，业主同意率不高，造成了拆除维修的人为障碍。基于恒盛社区外墙装饰条隐患已是影响到社区居民人身财产安全的公共安全事件。保障人民群众的生命财产的安全，是政府部门的工作职责，也是工作底线，刻不容缓。金海街道及时组织街道安监办、房管中心、建管中心等相关职能部门工作人员亲临社区现场逐条检查外墙装饰条，初步发现了67处存在坠落安全风险隐患点。据此，及时向物业服务企业发出了“安全整改通知书”，这为开发商、物业服务企业顺利开展外墙装饰条拆除维修工作提供了强有力的依据。

  2、成立工作小组，紧跟开展指导。金海街道办事处认识到恒盛社区外墙装饰条拆除维修工程的持续性、复杂性、社会性现状，专门成立由街道平安办牵头，司法所、安监办、房管中心、建管中心等街道职能部门参加的“恒盛外墙装饰条拆除维修工作指导小组”，并取得区相关主管部门的支持，与区相关主管部门的职能科室建立联络机制。工作小组紧跟事态发展进程，先后召开专项工作协商会议6次，对应指导处理“三驾马车”（居委会、物业服务企业、业委会）在工作推进中碰到的各种具体事宜。如针对拆除维修的责任主体问题，通过工作小组与开发商会谈，明确由开发商负责无偿拆除修复，相关联的费用先从质保金中支付。又如针对保护社区正常生活秩序，工作小组要求开发商聘请第三方专业机构现场设计拆除维修方案，方案报街道安监办审批。同时，开发商须聘请第三方监理公司可以提供全过程的服务等。

  1、初起波澜—拆除修复暂停。开发商按照安全整改通知要求和工作小组协调精神，开始对外墙装饰条展开拆除修复工作。但部分业主认为修复破坏了房子的主要部分外规形象，人为阻挠使施工暂停。“三驾马车”与业主代表开展了沟通协商，强调按原始设计修复仍会存在安全风险隐患不切合实际，建议外墙装饰条拆除后用铝合金百叶窗进行美化，并所涂颜色与原墙面颜色基本保持一致。通过多轮的沟通协商与修复方案论证，取得了业主代表、开发商的同意。

  2、再起波折—争议焦点转移。开发商在后续施工中又受到了部分业主的阻挠。业主认为施工影响社区居民的通行安全、正常休息；修复质量很难保证。为此，“三驾马车”邀请区房管局、区建交委、区应急管理局等主管部门职能科室的专业技术人员参会，针对新的争议焦点，研究提出针对性强的指导意见：做好现场实施工程单位安全防范措施、文明施工、调整噪音施工时间。指导意见得到了业主代表的赞同。

  1、法治讲座对症下药。外墙装饰条拆除维修工程矛盾纠纷伊如，居委会就邀请居委法律顾问举办了“社区公共安全与物业管理你我他”专题法治讲座，让居民进一步探索物业管理公共安全的重要性、政府职能部门在社区公共安全中扮演的角色、居委、物业、居民在社区公共安全中应尽的义务，破除业主思想认识上的误区，营造齐心协力解决事态的良好氛围。

  2、德治平台上传下达。面对每次争议焦点，“慧德聊吧”就针对性的紧紧锣密鼓地组织不同身份的业主分别开展聊天式谈心交心活动。在聊天中收集民意上传居委，并把政府职能部门指导意见予以下达，发挥桥梁纽带作用，以雨润无声的方式开展引导疏通工作，为外墙装饰条拆除维修工程助力。

  3、志愿服务愿因事制宜。针对外墙装饰条隐患面广、量大、维持的时间长的特点，居委分别组织了恒盛社区一期、二期两个外墙装饰条隐患排查志愿者队伍，开展经常性、滚动式的外墙装饰条隐患排查，及时有效地发现隐患，及时上报拆除，及时维修整改，确保把安全风险隐患消除在萌芽状态。

  （一）政府部门当好“导演”。面对基层社区治理中群体性矛盾纠纷事件，作为政府责无旁贷，要主动作为，但又不能越位，而是要依法行政，做好业务指导。恒盛湖畔豪庭社区的外墙装饰条隐藏危机事件的顺利处置，其成功的背后就是区政府各相关职能部门、街道办事处通力合作、出谋划策的结果。其后面对同样发生在金海街道区域内的桐楠美麓居住小区1800多户“交房”质量群体性纠纷事件、2020年8月万景峰居住小区30多户租赁房漏水群体性纠纷事件、2022年3月起大上海抗疫保卫战时，因设置方舱医院而引发的群体性闹事事件，属地政府部门复制恒盛豪庭湖畔社区外墙装饰条件的处置模式，成功顺利化解了一起又一起群体性纠纷。

  （二）“三驾马车”当好“主角”。社区中发生的类似房地产商与业主之间的群体性纠纷，从法律角度来讲就是平等的民事主体之间的民事法律纠纷，而作为民事法律纠纷，更多就是 通过相互平等协商、第三方（人民调解组织调处）、法院诉讼判决解决。但因是群体性纠纷，往往存在主体多个、主张多元的情况，不管何种方式方法一时都难以落实生效。在此种情况下，作为当事人之一的业主主体资格要有能代表大家共同利益的“人”来担任，而这“人”就是居委（村委）会—村居民的自治组织，这就是业委会—业主的“家长”，这就是物业服务企业—业主的“保姆”。“三驾马车”共同代表业主权益 。所以，类似件中，“三驾马车”理所当然成了事件处置的“主角”。桐楠美麓居住小区、万景峰居住小区、明显设置房舱医院发生的多起中，“三驾马车”的主角作用发挥。

  （三）社会力量当好“特技”。社区中发生的件处置，除了依靠政府依法指导、“三驾马车”自治主导外，很重要的因素之一，需要外部力量的适当推动，才能起到事半功倍、出乎意料的效果。社会力量可以来自于社区内的内在力量，也可以来自于社区外的外在力量。恒盛胡畔豪庭社区件处置中的社会力量，主要是社区内的“慧德聊吧”及社区外的“村居法律顾问”。恒盛湖畔豪庭社区件处置后，金海街道总结经验教训，推动各村居委普遍搭建了各种群众流平台。尤其借助疫情防控的契机，各个交流平台形成了气候，扩大了影响，发挥了正能量。同时，各村居法律顾问开设的法治讲座、法律咨询充满了人气。

  本案的成功调处，为目前及今后社区都会存在的建筑物质量上的问题：外墙脱落、墙面屋顶渗水漏水、地面沉降带来建筑物毁损等开发商、物业服务企业与业主之间矛盾纠纷的解决方法提供了一定的借鉴意义。

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